Vastgoedrekenen: De berekening die eigenaars vergeten maken wanneer ze een contract tekenen met een vastgoedmakelaar

Herken je het: je tekent een contract met een makelaar. Er zijn amper bezoeken. Na 2 weken krijg je een telefoontje: “De markt reageert niet zoals verwacht. Je zal jouw prijs moeten laten zakken.”

“Jouw prijs” … OH MIJN GOD ! De reden waarom jouw woning aan die prijs op de markt staat, is hoogstwaarschijnlijk omdat jouw makelaar deze prijs heeft geadviseerd.

Jammer genoeg vrees ik dat je in een klassieke valkuil bent getrapt.

Lees hier hoe de valkuil er precies uit ziet en hoe je ze kan vermijden als je vastgoed wil verkopen.

1. Een vraagprijs is niet hetzelfde als een verkoopprijs

Wanneer je je woning wil verkopen met een makelaar, moet je steeds contractueel overeenkomen aan welke prijs de woning op de markt zal verschijnen. Dit is de vraagprijs. De prijs waaraan de woning werkelijk wordt verkocht, is de verkoopprijs.

Een tactiek die vaak wordt gebruikt, is de waarde van een woning opblazen. Natuurlijk hoor je als eigenaar heel graag dat je woning goud waard is en teken je bijgevolg bij de makelaar die het hoogste bedrag heeft gezegd.

Echter, je tekent een exclusiviteitscontract. Bijgevolg ben je vaak tot 6 maanden gebonden aan de makelaar en kan je het contract niet verbreken. Doe je het toch, dan moet je een schadevergoeding betalen. Vind je zelf een koper, dan moet je toch de makelaarscommissie betalen. Slim gezien toch?

Vandaar dus dat de waardebepaling meestal gratis wordt aangeboden… Als je net een gratis waardebepaling hebt ontvangen, lees hier eens na of deze voldoet aan de kenmerken van hoe een goede waardebepaling eruit ziet: https://urbanya.be/hoe-herken-je-een-goede-waardebepaling/. Voldoet de waardebepaling aan deze criteria, dan heb je te maken met een correcte makelaar en kan je met een gerust gemoed het makelaarscontract tekenen. (Ik zou wel de exclusiviteit terug brengen naar max. 2 maanden. Een makelaar die zeker is van de prijszetting, zal hiermee geen probleem hebben.)

2. Vastgoedrekenen: Wat verlies je als eigenaar

Maar back to business! Laten we eens kijken wat je als eigenaar verliest wanneer je in deze valkuil trapt aan de hand van een cijfervoorbeeld.

Stel: je bent met je makelaar overeen gekomen om je woning op de markt te zetten aan 399.000 euro. De makelaarscommissie bedraagt 3,63%, zijnde 3% + 21% btw :

	Vraagprijs				399.000 euro
	Commissie makelaar 3,63%				14.484 euro
	Netto over na aftrek makelaarsloon				384.516 euro

Uiteraard weet de makelaar reeds bij ondertekening van het contract dat de woning geen 399.000 euro waard is, maar vb. 360.000 euro. Bijgevolg weet hij ook dat de woning niet verkocht zal worden aan deze prijs, tenzij er een zotte koper over de vloer komt uiteraard. Hij verwacht dat de woning eerder verkocht zal worden rond 378.000 euro (waarde woning + 5%).

	Verkoopprijs				378.000 euro
	Commissie makelaar 3,63%				13.721 euro
	Netto over na aftrek makelaarsloon				364.279 euro

Jij als eigenaar verliest dus: 20.237 euro

	Netto over na aftrek makelaarsloon bij 399.000 euro				384.516 euro
	Netto over na aftrek makelaarsloon bij 378.000 euro				364.279 euro
	Jouw verlies als eigenaar				20.237 euro

De makelaar verliest slechts 763 euro

	Makelaarsloon bij 399.000 euro				14.484 euro
	Makelaarsloon bij 378.000 euro				13.721 euro
	Het verlies van de makelaar				763 euro

Ja maar, hoe duurder de woning wordt verkocht, hoe meer de makelaar verdient? Ja dat klopt. Maar denk jij dat een makelaar die je reeds bij aanvang slecht heeft geadviseerd voor 763 euro (incl. btw !) zijn uiterste best zal doen om toch aan vraagprijs te verkopen met als risico dat de kopers afhaken, als hij al zeker is van 13.721 euro ? Bovendien zal hij langer op je dossier moeten werken en loopt hij het risico dat hij uiteindelijk niet verkoopt en dus niets kan factureren.

Uiteindelijk is het toch altijd de koper die bepaald hoeveel hij betaald. Is zijn budget niet toereikend genoeg, kan hij niet anders dan afhaken.

3. Oplossing: Zet je vraagprijs lager en verkoop je woning zelf

Als eigenaar ken jij je woning het best. Probeer daarom eerst zelf je woning te verkopen. En om het je iets makkelijker te maken, zet je je vraagprijs onmiddellijk aan een correcte vraagprijs van 378.000 euro. Een koper die een makelaar 378.000 euro biedt, zal jou ook 378.000 euro bieden.

Bovendien krijg je meer kopers over de vloer aangezien er meer mensen zijn met een budget van 378.000 euro dan 399.000 euro. En aangezien de woning correct geprijsd staat op de markt, zullen kopers sneller een bod doen waardoor je woning nog eens snel is verkocht. Daar bovenop is het niet ondenkbaar dat je meermaals de vraagprijs aangeboden krijgt en je boven de vraagprijs verkoopt.

Wat betekent zelf verkopen aan een lagere prijs in cijfers ?

	Verkoopprijs zonder makelaar				378.000 euro
	Netto over na aftrek makelaarsloon bij 378.000 euro				364.279 euro
	Jouw WINST als eigenaar door ZELF te verkopen				13.721 euro

Door je woning 20.000 euro lager te zetten op de markt, verkoop je dus aan dezelfde prijs dat de makelaar het zou doen. Zo maak je dus 13.721 euro meer winst !

Ja ja, lees dat nog maar eens na …

4. Hoe kan Urbanya je helpen

Veel eigenaars zien echter op tegen de berg administratie die bij verkoop van vastgoed komt kijken. Ook weten ze niet hoe ze hieraan moeten beginnen en voelen ze zich onzeker.

Voor een vast bedrag van 2.390 euro (incl. btw), leer ik jou hoe je zelf vastgoed verkoop en coach ik je doorheen het volledige proces.

In deze prijs is het volgende inbegrepen :

• een gedetailleerde waardebepaling, incl. advies over de vraagprijs;
• regelt Urbanya al de administratieve rompslomp;
• een winstgevende vastgoedmarketing incl. professionele vastgoedfotografie, Immobord en leuke advertentie;
• een werkboek met praktische tips & tricks op maat van je woning;
• tips hoe je de waarde van je woning met kleine ingrepen kan verhogen;
• een telefonische helpdesk gedurende het volledige verkoopproces.

Enkel de bezichtigingen regel en doe je zelf (maar hierbij heb je alsnog de optie om je te laten assisteren door Yana van Urbanya voor een vaste prijs).

P.S.: Wil je toch eens proberen om je woning aan 399.000 euro? Geen probleem! Jij bent de eigenaar. Jij beslist. In de eerste week zal je onmiddellijk voelen of het haalbaar is of niet.

Overtuigd van onze toegevoegde waarde ?

Contacteer Yana voor een gratis kennismakingsgesprek op 0486 56 42 32 of Yana@Urbanya.be !

Vastgoed kopen en verkopen met méér winst

Urbanya werd opgericht met als missie om mensen te leren hoe je vastgoed koopt en verkoopt met kennis van zaken en meer winst. Het kunnen rekenen op onafhankelijk advies, is hierbij onontbeerlijk.

Concreet betekent dit dat Urbanya :

• eigenaars leert hoe ze zelf hun eigendom kunnen verkopen of verhuren. Zo spaar je makelaarskosten uit. Als eigenaar ken je je woning het best! Toch?
• kopers begeleidt en adviseert bij de aankoop van vastgoed. Want de grootste winst behaal je bij aankoop van vastgoed. Hoe lager je aankoopprijs, hoe groter je kans op winst bij verkoop!

Om onafhankelijk advies te garanderen en belangenvermenging uit te sluiten, neemt Urbanya geen vastgoed in portefeuille voor verkoop.

Interesse om meer te weten te komen? Contacteer ons voor een gratis vastgoed strategiesessie.